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전세보증금 못 돌려받을 때, 가장 먼저 해야 할 조치!
전세계약이 끝났는데도
✔ 집주인이 보증금을 안 돌려주거나
✔ 연락이 안 되고 이사도 못 가는 상황이라면?
이럴 땐 반드시 임차권등기명령을 신청해야 합니다.
임차권등기명령은 전세보증금을 안전하게 돌려받기 위한 법적 수단으로,
임차인의 퇴거와 동시에 보증금 반환청구권을 법적으로 보장받을 수 있습니다.
✅ 임차권등기명령이란?
임차인이 집에서 이사를 나가야 하는데
보증금을 돌려받지 못한 상태일 때
임차인의 권리를 법원에 ‘등기’로 보존해두는 제도입니다.
이 등기를 하면
📌 대항력(거주 권리)과 우선변제권(보증금 보호)을
퇴거 후에도 계속 유지할 수 있습니다.
🧾 신청 자격
- 주택 임대차 계약 종료 또는 해지된 임차인
- 보증금 전액 또는 일부 미반환 상태
- 계약 해지 통보 후 1개월 이상 지났거나, 퇴거 예정자
- 계약서에 확정일자 기재 + 전입신고 이력 필요
📝 신청 방법
1. 신청서 작성
- 주거지 관할 지방법원 민원실 또는 인터넷등기소 사이트 이용
- ‘임차권등기명령 신청서’ 다운로드 후 작성
- 첨부서류 준비 (아래 참고)
2. 첨부 서류
- 임대차계약서 (원본 또는 사본)
- 주민등록등본
- 확정일자부
- 임대인에게 보증금 반환을 요구한 내용증명 (선택)
- 보증금 미반환 사실 증명 (통장, 문자 등)
3. 법원 제출 및 심사
- 신청 후 2~3주 내 등기 가능 여부 결정
- 법원 결정이 나면 등기소에서 임차권등기 완료 통보
4. 이사 가능
등기가 완료되면 퇴거해도
📌 대항력과 우선변제권을 유지한 채로 보증금 청구 가능
💰 수수료 및 비용
- 신청 수수료: 약 3~5천 원
- 등기 비용: 약 1~2만 원 내외
- 법무사 이용 시 수임료 별도 (필수 아님)
💡 임차권등기명령 후 효과
- 퇴거해도 보증금 반환 청구권 유지
- 해당 주택이 경매로 넘어가더라도 우선변제 순위 확보
- 주택도시보증공사(HUG) 전세보증금 반환보증 신청 시에도 필수
⚠️ 꼭 알아야 할 점
- 등기 완료 후 보증금 청구소송은 별도로 진행해야 함
- 집주인 몰래 등기되면 추후 집주인이 항고 가능
- 임차권등기명령 후 6개월 내 보증금 반환 소송 진행 권장
✅ 요약 정리
✔ 보증금 못 받았을 때 퇴거 전 법원에 등기 신청
✔ 신청 후에도 보증금 반환권리 법적으로 유지됨
✔ 이사 후에도 대항력·우선변제권 살아 있음
✔ 임대인이 잠적하거나 연락 두절된 경우 유용
✔ 보증금 소송 또는 HUG 보증금보험 청구 시 필수 절차
📌 TIP:
**주택도시보증공사(HUG)**의 전세보증금 반환보증 가입자라면,
보증사고 처리 전에 반드시 임차권등기명령을 선행해야
보증금 회수가 빨라집니다.
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